青年博士的偶然机会

　　绿地最早接触到紫峰大厦这个机会的是一位新来的博士。

　　2003年9月份，一个叫李伟的青年进入了绿地。李伟曾经在国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行（第四届香港特别行政区行政长官梁振英曾经担任过戴德梁行亚太区主席）工作过，后来读博士，为了集中精力写论文而辞职。

　　博士毕业后，由于李伟在戴德梁行时就曾经对绿地做过研究，发现绿地是国内早期开发商中最注重品牌的一个，于是他选择了到绿地工作，并进入了总师室。早期绿地的总师室集中了总经济师、总建筑师、总工程师，是一个技术含量最高、年轻人最能快速成长的地方。

　　一个月后，总经济师龚兴铨告诉李伟，集团正在贯彻走出上海的战略，有意往南京发展，派李伟去南京转一转，打听一下有没有机会。于是，这个对南京极其陌生的青年就去了南京。当时的他还没有转正，仍处于实习期。

　　把员工派到陌生的城市，让他去“踩街”，了解城市的楼盘和规划，并结交朋友，寻找机会，这是绿地向外拓展的一种方式。只有经历过最初的陌生和不适感，才能发现和把握住机会。

　　到达南京后，李伟通过南京唯一的一位熟人了解到，南京市正在为一个地块的开发而头疼。这个地块位于最中心区的鼓楼，由南京市国有资产投资管理控股（集团）有限公司（以下简称南京国资集团）持有，按照市政府的规划，有意将其建造成为南京的超高层地标建筑。由于南京国资集团没有房地产开发经验，更没有建造超高层的经验，曾经去海外寻找过合作伙伴，却迟迟没有进展，这块地就一直空着。

　　李伟立即明白，这也许就是绿地的机会，这里有不少诱人的因素：第一，地块的位置是无与伦比的，在南京的市中心，恰似上海的人民广场。以前绿地进入新城市，往往先从边缘地带、城乡结合部开始拿地。如果在南京能够一举进入市中心，土地的开发价值要比边缘地带大得多。第二，如果真的能够建成南京的地标，意味着绿地集团不仅能进入南京，并且可以直接晋身于南京的最高端品牌。唯一需要考虑的，只是绿地的经验够不够，有没有勇气接下来。

　　他辗转找到了南京国资集团的负责人，与他进行了简单的接触。通过他，李伟也更加了解了这个项目本身：2003年上半年，南京国资集团竞拍获得了鼓楼广场的A1、A2地块，这两个地块来自于旧区改造。南京市政府认为这两个地块很重要，在开发上也颇为谨慎。他们担心，如果是一家没有经验的企业获得了开发权，由于无法应付超高层的开发难度，很可能最后会出现烂尾，鼓楼广场烂尾楼的效果就如同上海人民广场或者北京天安门广场上的烂尾楼一样令人难堪。

　　为了避免出现上述情况，市政府授意南京国资集团用3.8亿元“地王”的价格竞拍得到了该地块。国资集团得到土地后，立即开始在全世界招商，然而，招商的效果并不好，国资集团与许多国际财团谈过之后，对方都心存疑虑，不敢接手。

　　在李伟与国资集团接触时，这个项目仍然存在着许多不确定的地方，但比较明确的是规划高度不低于150米。

　　李伟带着资料回到了上海，找到了龚兴铨。龚兴铨对项目很感兴趣，趁着周末，70多岁的总经济师欣然跟随李伟再次去南京考察了地块。他们注意到，这块地不仅处于市中心位置，规划中的两条地铁还恰好在地下交汇。更诱人的是，如果绿地能够建设地标，南京国资集团可能会开出优厚的条件，减少绿地在资金上的压力，并且可能早收回一些成本。

　　回上海后，龚兴铨让李伟写了份简单的报告，他本人带着报告去见张玉良。龚兴铨回忆张玉良当初的反应：“我问张总是不是也要去看一看，他回答：不用去看了，决定了，要。”

　　此后，龚兴铨与南京国资集团总经理王海涛开始商谈合作的具体内容，未来的合作双方大有一见如故、一拍即合之感。

　　最后的谈判由南京国资集团董事长严肃和张玉良在上海进行。张玉良向李伟口述了合同草稿，在绿地上海的总部，宾主双方再次确认了合同内容，并由严肃带回南京。由于程序的需要，南京国资集团需要开董事会商议，只有在董事会通过后，双方才能签正式的合同。

　　在对方开董事会的同时，张玉良再次找到了李伟，吩咐他带上预付金前往南京。

　　李伟从财务领了1 000万元的本票。财务似乎不大放心，嘱咐说，这

　　1 000万元是现金，如果本票丢失被冒领，钱是找不回来的。李伟听后并没有感觉到紧张，他乘坐绿地集团的一辆公车，和驾驶员两个人上路了。到达南京时，对方还在开董事会。

　　一俟会议结束，李伟立即见到了负责人，双方正式签订意向合同。与此同时，李伟将本票交给了对方，要了收据，带着合同回到了上海。

　　青年博士所做的一切看上去都是按部就班的，直到后来，他回忆起自己的参与，才明白一栋450米的超高层就是从自己手?起步的，最初的那一笔款就是从自己的手中交出去的。

　　从获知这块土地，到双方达成协议，总共用了不到一个月的时间。但绿地要消除人们的疑虑，却用了好几年时光——直到紫峰大厦建成，伫立在鼓楼的街口，质疑的声音这才最终消失。

　　最初的质疑是针对绿地的实力的。在彼时的中国，还没有一个地方企业敢于狂妄到要建设超高层。绿地集团在当时更是以建住宅楼为主，连高端办公楼都还没有做过，它凭什么去建设紫峰大厦？

　　在开发成本上，同样困难重重，建筑物一旦进入超高层领域，成本会大幅度增加。据一些质疑人士估计，紫峰大厦的建造成本会将近每平方米两万元。2004年时，南京的房价远低于这个水平，那么，绿地靠什么赚钱？

　　更何况，当时有人算过，整个绿地集团的资产还不到100亿元，而仅仅紫峰大厦一个项目，占用资金就达到了30多亿，加上抵押和各种杂七杂八的资金，也许绿地要将自己一半的身家压在一栋楼上，一旦出问题，后果不堪想象。绿地愿意下这个赌注，到底是狂妄，还是自信？

　　当然，有些质疑现在已经消失。紫峰大厦开盘后，绿地利用自己发明的模式，实现了现金流的基本平衡，并掌握了不少优质资产，获得了成功。如今，李伟回忆起自己购地的经历，总是津津乐道地提起紫峰大厦。每次经过南京，从火车站出来，他也会望一眼这个庞然大物。当《新闻联播》里播送南京的新闻时，他也必定抬头看一眼电视，因为肯定会有紫峰大厦的镜头。作为参与者他感到非常骄傲。

　　但人们对于绿地当初是狂妄还是自信的猜测并没有消失：到底绿地是胸有成竹，还是一个碰到了顺周期的暴发户，误打误撞取得了成功？

　　李伟回忆起张玉良当初作决策时对他说过的一句话：“战略性商业决策，百分之百没有风险是不可能的，但只要有百分之七十的把握，就可以拍板了。”他相信，张玉良在作决定时，心中已经有了超过百分之七十的把握。这说明张玉良作这个决定是经过了缜密思考的，而绝非是狂妄。

　　那么，张玉良百分之七十的把握从何而来？这一点，需要他本人来回答。

本文摘自《势在人为》

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　　 2012年，绿地集团迈入了第二十个年头，这一年，绿地也完成了7年前许下的宏愿——跻身世界企业500强。本书通过回顾绿地二十年走过的发展历程，试图解释绿地怎样以令人惊讶的速度发展壮大、进入世界500强。
　　在绿地的发展史上，企业掌门人张玉良的战略眼光可谓无懈可击，使绿地始终能保持多赢的局面——让政府满意、市场满意、社会满意。如何在纷繁复杂的环境中精准抓住每一次机会并顺势发展？如何顺应时代发展实现当代国企的转型升级？其核心理念有何独到之处能令企业无论是在产业布局还是商业模式等方面都颇具借鉴意义？绿地的二十年历程，将揭开这些问题的答案。