四万亿投资价值：房价的成本支撑（2）

　　2009年全国土地出让总面积20.9万公顷，“招拍挂”出让面积17.8万公顷，占出让总面积的85%，总额为1.59万亿元人民币，这里还不包括各地土地储备的经营收入和与土地有关的税收，但是对于中国的基建投资就更大了，仅仅这两年为应对金融危机的救市，政府积极财政投入就4万亿，而实际的投入和拉动的投入在10万亿以上，这些投入产生了土地的增值并直接推动了房价的上涨，以新增土地和新增投资来计算，以土地出让20.9亿平米新增投资10万亿分摊到三四年来计算，平均每平米的地价里面就要有1500块的基建投资价值增值，与2008年不到4000多块的全国均价相比应当涨价40%以上，这些投入更主要的是在中国的核心城市，因此核心城市的房价就必然出现更大的涨幅和上涨速率。根据国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，也达到了前所未有的水平。这些数据与上述计算的政府的市政投入的增值还是有差距的，如果不是政府的大力调控，完全可以想见房价还将有更大的涨幅。

　　而且市场行为是会产生合理预期的，对于政府的宽松财政政策和大力投入，市场是可以在短期内透支未来增长预期的，在这样透支预期的背景下一定有一个先涨的过程。房地产价格的暴涨还有这样的预期过程，尤其是政府的投资拉动把市场情绪从金融危机中的恐慌看衰扭转到看涨，这样的预期拐点效应就特别明显，对于合理的市场预期行为也不应当认为是泡沫而是市场自动调整经济的动力来源，不应当过度地干预。

　　土地投入的背后，地价是快速上涨的，很多地方高地价的背后就是土地投入，在限制了屯地以后开发商的利润在房价当中是有限的。对于房价里面有多少利润，老百姓认为是巨大的，但是税收等也是非常高的，在不能屯地的情况下，利润在房价里面的比例是很低的，业内人士的表态是在5-15%之间，很多人认为这是不真实的，因为开发商可以做假账，但是对于上市公司而言利润高才有市值高，做假账是得不偿失的，选取地产业的龙头万科看一下就知道了，万科2010年是业绩爆发的年度，净利润增长率达到36.55%，此时的营业收入为5003095.17万元，营业利润2040138.91万元，净利润728312.70万元，净利润率15.7%，想一下房价在2009-2010年有多大的增长？而2010年销售的房屋拿地的时间以2年前计算也就是地价较低的2008年金融危机时期，这样的利润率只有在房价是牛市的情况下才有，房价的上涨是利润增长的主要来源，也就是售价当中只有15%左右的净利润，到房价下滑的阶段，这样的房价的利润能够有5%吗？而万科的资产负债率达到74.68%，加大资产杠杆比例是其利润增加的主要来源。因为国家的调控，万科的财务在急剧的恶化，在2009年底净利润现金含量为173.62%，而到2010年利润增长36.55%的情况下净利润现金含量是30.72%，但是到2011年一季度净利润的现金含量则变成了-163%，万科的现金流正在告急，房地产业的问题快要来了，因为在大涨的2010年万科的净利润率只有15%，没有降价空间。

　　还是以北京为例，本来奥运的大规模建设已经透支了北京财政，业界普遍认为北京在奥运过后会有一个真空期，基础建设放缓以消化奥运透支的支出，在上世纪90年亚运会以后就是这样的，但是在国家刺激经济的大形势下，北京的基础设施建设是加速的，城区的6号线和8号线地铁，每公里的建设成本计算了拆迁费用预计都要上10亿，北京城区的房价怎能不暴涨？而在CBD的东扩中政府也是投资巨大，带动了东边楼盘的涨幅达到49%。房山的房子也暴涨了，即使是国家调控以后的限价房，限价也是12500元每平米，最高的已经超过2万了，背后还是房山要修建地铁了，所以房价增长的背后是政府巨额的基础建设投资，这些的投资价值何在？总要有所出口吧？如果投资了以后什么价值或价格都没有变化，那才是政府的投资打水漂了呢！而当前政府投资所带来的价值增值，最后的流向却是先前占据土地的既得利益者，既有开发商也有漫天要价的钉子户，其中的分配关系如何理顺，才是问题的真正关键。

　　中国交通运输协会向外界透露：截至2010年底，中国已有北京、上海、广州、天津、重庆、南京、武汉、长春、深圳、大连、成都、沈阳12座城市，先后建成并开通运营了48条城市轨道交通线，运营里程1395公里。中国交通运输协会城市轨道交通专业委员会负责人高毓才主任表示，中国城市轨道交通步入黄金发展期，城市轨道交通投资规模大，目前中国国内城市轨道交通的平均每公里建设成本达5亿元人民币。目前中国内地共有36座城市向国家主管部门上报了城市轨道交通建设发展规划，其中有28座城市得到了国家批准。计划至2015年前后规划建设96条轨道交通线路，建设线路总长2500多公里，总投资超过1万亿元。这些资产投资最终都会转移为土地和房价的增值，因为造价5亿元每公里的地铁以当前的票价完全是补贴，政府补贴的享有权是地铁周边的物业，而地铁本身也是土地的附属物。

　　因此中国的房价是有成本因素支撑的，中国政府的大规模基础设施建设的价值成为土地使用权的附属物，促进了土地价值的增值，近期政府的巨额投资，更使得土地的增值及其预期得到释放，造成土地增值带动下的房地产价格的暴涨，而这样的涨价给社会所带来的伤害不是涨价本身的问题，而是政府的投资后的一个分配的问题，老百姓怎样从政府的投资中得到好处的问题。

本文摘自《房势》

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　　 房地产的发展就是城市的发展，而发展中国家就是要首先让核心城市发达到与世界接轨的高度，进而形成自己的发展模式，并以此与世界进行博弈。中国大规模基础设施建设促进了土地价值的增值，带动房地产价格的暴涨。不要说房地产绑架了中国经济，火车的运行肯定是要被火车头拉动和控制的，土地财政具有其内在合理性。中国的楼市不是一个泡沫市，而真正在幕后操盘的是游资。看待房地产要与全球资本市场大势结合起来，大危机背景下，世界进入通胀将不可避免。中国必须思考自己的道路，缩减需求、使资源供需形成新均衡点，是中国博弈世界、避免危机中遭受重大损失的关键，而做好房地产一盘棋，则是其中要害。