政府把房地产风险转嫁给纳税人（2）

　　第二次世界大战后出台的创新性《军人安置法案》、低利率以及五六十年代婴儿潮一代的迅速成长，使美国家庭住房拥有率在六七十年代一直维持在60%左右。

　　美国拥有住房家庭比例在20世纪90年代持续上升，进入自我强化循环。拥有住房的家庭不仅安顿下来，而且开始进行投资。无论是近期（90年代）还是此前更长的时间内（第二次世界大战后），此类投资价值都是只升不降。住房购买不是随便的一种投资，而是举债投资。假设首付2万美元，抵押贷款8万美元，购进了一处价值10万美元的房产。若两年后以11万美元将房产出售，即房产增值了1万美元或上涨了10%。但从投资角度看，首付的2万美元产生了50%的收益。这就是举债投资的引人之处。问题在于，举债投资升值诱惑是以资质合格的借贷人数量不断缩小为代价的。随着住房拥有率不断提高，符合合规贷款条件的人数必然越来越少。所以，金融机构开始分担更多戏份，迎合公众需要，为他们提供多种贷款途径，以便购买住房。

　　当然，不仅限于住房，还有公寓。自2000年开始，在人口周期内拥有第二套房产（不是购买第二套房子换掉第一套，而是同时拥有两套房产）的趋势发展加快。这第二套房产可以用于度假、出租，或者投机，也就是说购买者一次性买进多套房产，然后很快再卖掉（迅速转售），获得可观的举债收益。看似房地产业中的任何一个人都像印钞票一样富有，可此时其他经济部门却令人沮丧。工资一成不变，产权投资市场刚从2002年的低潮期恢复，增长并无可圈可点之处。房地产似乎兼具了一切优势：回报迅速、入门容易、贷款能适应任何情况。

　　虽然合规贷款没有放宽标准，但出现了各种辅助借贷人获得此类贷款的办法。没钱付首付？别慌！去另外申请一个贷款，也叫"附加贷款"，用它支付首付就可以啦。无法满足月还款标准？选择诱惑利率即可：前几年的利息和月还款额都很低，只是会增加消极成本或此前没有支付的利息。没有资产用于抵押，或者干脆一无所有，但又想借大笔钱出来购买房产？完全没问题！申请"无文件"贷款：随便回答一下职业、工资、资产等问题就行了，反正这些答案不会记录在案，也没人核实。最后一种贷款因此也称为"骗子贷款"。当然还有著名"忍者"贷款，意即"无收入、无工作、无资产"贷款。谁会放出这样的贷款？脑子正常的人，怎么会把大笔钱借出去，却完全不核对借贷人的信贷资质、工作或其他任何情况？

　　事实证明，鉴于房地产市场像日本80年代的情况一样，似乎毫无风险，大家对整个市场趋之若鹜，都想来分一杯羹，于是自然有不少人愿意把钱借出去。既然世界上土地最少的最大城市东京，已经经历过近代史上最大的房地产泡沫，我们为何还是没有从中汲取教训？既然需求不断上升，可开发土地又极端缺乏，房地产怎么可能下跌？这很简单！因为房地产最终变成只有最富有的人才有能力参与的游戏，特别是每个人都购进了房产之后！

　　上千万亿美元的债券化不合规贷款，经由雷曼兄弟和全国性金融机构这样的大公司出售给投资者，其中的几千亿贷款流向了从未奢望凭借正常收入有能力偿还贷款的借贷人。这些借贷人、放贷方和债券投资人都确信购进的住房、公寓等能快速升值，借贷方可以将其迅速转售或继续贷款再筹资金。

本文摘自《经济严冬就在眼前》

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　　 进入2012年，80年一遇的经济严冬周期正在到来，发达国家和中国人口持续老龄化，信贷与房产泡沫不断萎缩，银行系统危机回潮，近百年来的首个通货紧缩时代即将开启！
　　这是一场完全不同的危机。
　　此次危机与20世纪70年代的通货膨胀危机大相径庭，我们必须采取完全不同的个人、投资与商业策略予以应对。未来几年内，最大的意外是被人们一路看跌的美元将成为避风港并重展雄风，而金银泡沫则会与股票泡沫一起烟消云散。房产业将突破人们的预测底线，疯狂下跌。