次贷市场的暗箱操作（3）

　　在那个特殊时期，提前还款风险的确是个重大威胁，所以这个论点更加深入人心。因为20世纪90年代早期利率正在下降，而且优质抵押贷款的竞争正在加剧，所以套牢借款人支付较高利率就成了一个颇具诱惑的投资理念。这就是说，跟典型的较优质贷款比起来，投资者在这类贷款中的较大收益流的持续时间更久。

　　鉴于此，投资者们开始追捧这种竞争不太激烈而且更为分散的市场也就不足为奇。他们喜欢它更高的利润率，并且看重B级和C级贷款对利率变化欠敏感的特质。1994年，大约400亿美元的次贷被发放。而五年之后，每年发放的次级抵押贷款就上升到了1600亿美元。

　　1993年报告公布的时候，达夫&费尔普斯似乎还只是发表了一个很有说服力的投资观点。但是达夫&费尔普斯缓解了投资者对于低质贷款内在风险的恐惧感，从而为开放次贷闸门助了一臂之力。它引得数百万投资者对利息收益趋之若鹜，举例来说，保险公司和退休基金在固定收益证券上投入了几十亿美元。通过向这两类投资者和其他投资者指明这类贷款的诱人之处，一个繁荣时代得以开启，不过它最终将抵押贷款市场和整个抵押贷款证券化进程引向了衰败。

　　1993年，虽然投资者对高风险抵押贷款的胃口还只是刚刚开始被吊起。但是由于他们从这些贷款中得到的利息日益增长，所以激励了华尔街的银行和其他投资者向抵押贷款出借人提供资金，助其放贷。

　　出借人跟轮胎、洗碗机和其他类似商品的制造商一样，都需要仓库（warehouse）和资金来充实存货清单，直到能够正式销售。随着达夫&费尔普斯这样的评级机构和对其心服口服的投资者对贷款给予越来越多的支持，出借人们突然发现，要打造贷款仓库一般庞大的信用额度（warehouselineofcredit）简直易如反掌。迫切要在信用额度上赚钱的投资银行和其他投资者很快贡献出大笔资金，以确保出借人有源源不断的抵押贷款被打包，然后向投资者出售。一个出借人发放的贷款规模越大，出售给投资者的速度越快，它可能得到的信用额度就越庞大。

　　提供信用额度的公司看重的不是质量，而是数量。而且既然这些购买贷款的机构必须在坏账出现时自己承担损失，那么发放贷款的银行家确保借款人“好账”的积极性就大大降低了。

　　房利美向来都对想与自己分食一杯羹的竞争者保持戒备状态，它密切关注着联合企业和其他刚刚从事抵押贷款证券化业务的公司的一举一动。1993年初秋，房利美和房地美跟匹兹堡国民银行、西尔斯抵押贷款公司和抵押贷款保险公司合作启动了一个承销示范项目，意在重新定义“标准市场”的借贷操作，即适用于房利美和房地美所购买贷款的条款。

　　这个新项目有一个俗不可耐的名字，叫作“可选择性资格审定”，但是它向许多传统的借贷规则发起了挑战。举例来说，以前规定借款人的住房费用不得超过他或她收入的28%，并且他或她的债务不得超过收入的36%，而这个项目将这些存在已久的传统通通废除。相反，这个项目声称只要申请者以前曾被证实有以收入的一定比例支付高昂费用的能力—或许是以房租的形式，那么就可以被接纳。

　　这整个是波士顿联邦储备银行所发布的《指南》的重演。该银行在《指南》发布那一年的早些时候，刚刚公布了疑点重重的有关抵押贷款歧视的研究报告。当时波士顿联邦储备银行以“弥补差距”为公平借贷守则，引导银行对非传统借款人“考虑减轻量刑”。

　　不过波士顿联邦储备银行的建议只是建议而已，而房利美和房地美的新计划却在承销标准未经考验之时就把对它的支持制度化了。这些历来保守的公司向自己打算购买的贷款赋予了更大的灵活度，从而向联合企业金融公司这样的B级和C级贷款出借人提供了机会，让它们可以扩大借贷规模，而且它们发放并出售给房利美或者房地美的贷款可以得到“好管家认证签章”，像是美国政府签发的那种。

　　尽管风险借款人本来在购买房产时应该拿出更多的首付款或者在重新贷款之前拥有更多产权，但是“可选择性资格审定”项目还只是放松借贷操作和扩大贷款规模的系列举措的第一步。被称为“次贷危机1.0阶段”的利润与风险并存的时代即将来临。

　　几个月后，向借款人详细说明新机会的广告开始出现在报纸和广播中。那时候跟2005年前后的特有现象还不太一样，并不是毫无节制的借贷狂欢，也不是只凭一股获得贷款的冲动就能成事，不过事态已经在朝那个方向发展了。

本文摘自《鲁莽濒危》

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　　 《鲁莽濒危(野心贪婪与私欲如何引致经济末日)》是《纽约时报》畅销书，作者财经记者格莱金-摩根森和从事金融顾问工作的约书亚-罗斯纳，以调查而得的第一手资料为理据，以2008年开始的这场史无前例的金融危机为描写对象，以房利美公司作为一个叙述主体，将引致这场惨烈败局的零星因素串联起来，对整个金融危机的变化过程做了全面的梳理，揭示出导致经济危机的潜在根源。本书还有两个特别突出的特点：一是大胆地逐步指出了那些因为鲁莽行事加剧经济危机的管理者们的失误；二是透彻地将此前看似风马牛不相及的关键事件联系起来，全方位探析导致经济危机的各种因素的内在联系。可以说在《鲁莽濒危》这本书里，格莱金-摩根森揭示了本应保护国家免受金融系统危害的监管者们，如何在实际操作中与被监管者们沆瀣一气，并最终摧毁了整个美国经济。