《曾经德隆》 悲壮的探行者(26)

    但正好在2003年7月，中央开始进行房地产宏观调整，出台了第一个调控文件，也就是建设部的“121”号文件。对这个文件的出台，很多专家和房地产开发商并没有更多的思想准备，仅仅以为就是一个适当提高行业门槛的文件而已。而我却不是这样认为。我认为应当是中国房地产行业变革的开始，是整个行业转型的信号。也正是从这个时候开始，我产生了用金融的方式进入房地产业的想法，着眼于房地产金融的研究和参与。

    我首先让团队成员研究国外房地产开发模式和金融模式，同时，我们加强同嘉德信的沟通与交流，开始让友联产品总部的两位同事研究友联参与金融的方法。我们又积极与中诚联盟旗下的中城投资有限公司产生频繁沟通，并签署框架性战略合作协议，企图建立中国具有操作意义的民营金融混业平台与中国最大的房地产投资开发机构联盟的战略合作模式。

    我还没有进入德隆时，冯仑就向我介绍过创办中诚联盟的构想。当时，由于互联网全面进入中国，利用互联网开展商业创新的模式创意此起彼伏。所有人都在梦想着用英特网这一充满无限想象的虚拟平台来创造一种用最小的成本做最伟大事业的生意模式。

    冯仑和王石他们的早期构想是：通过建立战略联盟*，与国内一大批房地产开发商形成契约关系，成为一个整体力量。这种整体力量每年都会产生规模化的征地、投资、设计、策划、采购（钢材、水泥、设备、装饰材料）、装饰工程、建筑、安装、装修、销售、交易、融资等房地产产业链上的各种需求。通过建立中诚房网进行大量的网上信息传播、招标、交易等方式，整体降低投资开发成本，提高效率，提高房地产行业的运营水平。这样的构想，以冯仑、王石、胡葆森他们在中国房地产市场中的地位完全有这个号召力和领导力，只是由于互联网的运用速度尚未跟上人们的思维与想象的速度，同时全球资本市场中的投机分子在互联网中的投资实施战略推出，纳斯达克指数骤降，互联网降温，冯仑他们才调整战略，将中诚房网“B-TO-B”模式改造成了由资本联结的紧密合作与战略联盟结合的合作模式。

    “121”文件的出台提高了房地产开发商的开发成本，即在土地使用证等相关文件没有办完之前不能开工，银行不予提供贷款，X工程没有封顶之前不能销售。这个文件的出台表面上看起来是将1997年启动的鼓励发展房地产业的政策作了改进，降低了开发商的杠杆使用比率，原来只需要不到全部投资的30%的资金就可以操作的房地产项目现在要提高到50%以上。许多自有资金实力不够的小型房地产开发企业立刻遇到困难。这种市场环境下，房地产开发商的过桥融资模式立即产生。许多开发商拿到了土地，但因为没有获得土地使用证、建筑规划、建筑施工许可证贷不了款。只需要一个短期融资机会。获得融资，办完手续后，银行贷款很快下来，项目就可以启动了。而德隆旗下金融机构最大的业务就是委托理财这种较高成本的产品。开发商此时最需要的就是这个，一笔三个月到半年的短期过桥借款，可以获得15%～20%甚至更高的回报。而德隆金融委托理财的平均成本也只有12%左右。所以，友联与中诚联盟的单一合作空间也就出来了。但我的战略则是希望友联与中诚联盟建立更为全面的房地产金融联盟。中诚联盟是中国最大的市场化房地产联盟，友联是银行、信托、证券、保险、金融租赁等各种金融机构、金融产品最齐全以及丰富的综合服务平台。友联拥有了中诚联盟，就拥有了整个中国房地产最大客户群体，而中诚联盟本身和联盟成员都可以通过友联获得十分专业的全面金融服务。

    在我的战略中，也是早有准备了。2002年，来自武汉的毕业于房地产金融的王珊被推荐来友联工作时，我就告诉她：房地产金融的研究生很少，你现在来也没有用武之地。先学习友联模式，平时有机会多搜集各国关于房地产金融的信息、资料，研究中国房地产金融的运作模式。你的专业在友联这个平台上迟早会派上用场的。王珊毕竟年龄太小，后来做了我的秘书，当时还没有更多的商业意识。

    但“121”文件的出台，我认为是中国房地产市场商业模式转型的开始。我立即起草报告，向唐万新申请在产品总部内部成立房地产金融部。这个报告立即得到唐万新的批准，并且告诉我：你现在没有这样的专业人才，很难做，但成立起来先研究吧，边研究边做。有几个重要环节，一个是政府的土地储备中心的金融服务怎么做，另外一个空白市场是：银行的按揭率只有70%左右，我们能不能做剩下的30%，买房子就可以做到百分之百的按揭。这个市场大得很。

本文摘自《对中国资本市场和民营企业的启示》

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　　 王世渝作为中国最早的股份制改制、资本市场发展的参与者和德隆高管之一，以其亲身经历和多年的思考写了这本《曾经德隆》，非常难得。有实践、有理论的人和有实践、无理论或者有理论、无实践之人写出来的东西差别很大，世渝应该是有实践、有理论的这一种。这种感受、这种认识是一个不参与市场、不参与实践，只知道站在市场旁边对企业、对企业家指手画脚的人写不出来的。这本书的用意很清楚，它是希望借德隆事件让中国去思考用什么方式来造就中国的大企业和强大的金融业。