房地产业的神话与现实（3）

　　大规模的城市规划

　　住房的稀缺价值在于大家感觉到城市中心区的稀缺，但我们完全可以重新建设很多新的城市中心、城镇和城市。

　　开始于20世纪80年代的新城市化运动正在试图改变城市扩张的模式，而这种城市扩张模式正是过去半个世纪以来美国和其他国家所致力推行的。在这种模式下，众多城市郊区围绕着现有的主城市不断地建设起来，而这些郊区缺乏有效的市政管理，摊子铺得很大，因而消耗了大量的土地，住户们不得不在变得更糟糕的交通条件下依赖汽车往来于市中心与居住地。

　　新城市化主张一开始的构思就是建造小镇及毗邻的中心区。最近，一些城市理论学者提出建设崭新的大城市中心区。

　　例如，克里斯托弗·林纳博格就认为人们对大型的适宜步行的城市中心区——比如小曼哈顿，存在着巨大的需求。他认为，人们真正需求的是经过精心设计的新的城市综合中心区，而不只是现有的这些城市。有很多人喜欢居住在喧闹的城市，在这里，人类活动的活力极大地刺激了人们的生活。我们人类属于群居的种群，我们中的多数人都更倾向于在精心策划的假期里尝试少有的几次野外经历。

　　人们很喜欢生活在可以更多地以步行为交通方式的城市，在这里，各种各样的地方都可以在徒步穿越有趣人群的宜人环境后抵达。写到这，世界上一些大城市的名字禁不住涌上心头：伦敦、纽约、巴黎、东京……所以，最关键的问题是要建造新的城市，而且规模要大。这确实是一个完全可以满足的需求——满足这个需求所需要的只是大家坚持不懈和齐心协力的努力。

　　事实上，对于这样的城市建设，历史上有相当多的先例可循，例如在相对偏远的地区从零开始建设新首都城市。始于18世纪90年代华盛顿的建设就是这种方式，到现在，它已经是一个大都会，那里的物业价值也已经相当高了。巴西利亚、堪培拉和伊斯兰堡的建设走的也都是同样的路。这些城市市内的高物业价值证明了这样的理论：我们完全可以在现有的拥挤的城市之外建设重要的繁荣的新都市中心区。

　　我们也有一些私人建设领域的例子，而且这样的例子还在不断增多。例如雷斯顿市镇中心区，它位于华盛顿附近，由罗伯特·E·西蒙建设。他的这项创举始于20世纪60年代。市政中心建成于1990年，在曾经一片荒芜的土地上耸立起了高楼丛林。它完全具备了大多数传统城市的特点，而那些传统城市的房地产价格已经很高了。房地产的高价格将不断刺激供给，大量像雷斯顿市镇中心区这样的新都市区将会被不断推出，以满足大众的需求。

　　我们还有一些最新的例子。在新墨西哥州阿布奎基市附近的梅萨·德尔·索，森林城企业集团（Forest City Enterprises）和考文顿资本合伙公司（Covington Capital Partners）合作在25平方英里的未开发土地上规划建设，包括引入将会给这个新城市带来独特特性的工作岗位及各种行业。这个城市最特别的地方是它将成为电影工业之家。它的规划是为所有收入阶层的居民提供住所，避免出现提供服务的人员没有足够的经济实力与他所服务的对象居住在同一座城市这种如今非常常见的现代化后遗症。

　　在中国，东滩新城正在距上海不远的一座岛上热火朝天地建设。这座新城由一家叫奥雅纳工程顾问公司（Arup Group）的英国公司设计，计划到2050年为50万人提供家园。它将是一个步行城市——按照规划，所有传统的小汽车都将被禁止进入东滩。

　　我最近在俄罗斯碰到了一位参与康斯坦丁诺夫新城建设的经理，康斯坦丁诺夫新城是一座正在建设中的紧邻莫斯科的新城市。城市将建在一个12平方英里的范围内，这接近梅萨·德尔·索的一半。这个城市也是一个经过认真规划的社区。巧的是，它的规划者也打算把它设计成电影工业之家。我碰到的这位俄罗斯经理说他从未听说过梅萨·德尔·索，然而，这两座城市显现出了太多的相似之处。全世界的创新精英都在关注城市拥挤的问题，并且都在着手解决这一问题。从根本上看，建造新城市是由于人们对此有非常明确的需求，而现代建造技术的进步又为这种需求的实现提供了可行性，同时，城市设计理论的进步也使得这一切变得顺理成章。

　　这些新城市建设项目成为了对抗住房价格急速增长这一趋势的一个重要组成部分。这并不是说现在深受大多数人喜欢的地区周边不存在土地短缺的情况，从世界历史来看，几个世纪以来，人们总是持续地开发更多土地、更深入地利用土地，或者移民到其他地区和其他国家开疆拓土。尤为重要的是，历史上推动国际政治进步的动力来自于经济地位不平等所引发的仇恨，这种经济地位不平等主要是由拥有财产特权的阶层对其他阶层的残酷剥削而产生的。为了尽可能解决这个不平等问题，历史上多次出现了通过修订与物权有关的法律来推行的土地改革。

　　事实上?美国的次贷危机本身从某种意义上说，是又一次这种土地改革所导致的结果：美国政府对推进居者有其屋的承诺不断加码，因为居者有其屋是最近几次大选中的主要议题之一。20世纪90年代和21世纪初出现的通过调整上下限放宽借贷限制的情况，就是这个政策目标的直接后果。更加普遍的情况是为现有的土地拥有者和住房拥有者带来巨大财富的土地开发限制政策，这种政策直接阻碍了新的建筑项目的开工，而且从政治角度上看是很脆弱的，因此，从长期来看它们最终将被推翻。

　　目前的现状是，这些能对一波大的住房价格浪潮起到调节作用的安全阀的前景尚不明朗。通过针对这些困扰主要城市中心区的问题进行的新规划，我们可以建设起大量全新的城市中心区，这些地区就算规模上没有老城区那么大，也会在很多方面拥有数不清的那些老城区所不具备的优势。这些新的中心区最终将会与老城区展开面对面的竞争，并抢走很多原本属于老城区的价值，促使这些地区的住房价格降下来。

　　短期及长期的对策

　　在这次住房市场泡沫期间有一种奇怪的舆论倾向，认为价格上涨总体上看是好事（其他泡沫也有类似的情况）。当我与新闻记者谈到住房价格有可能下降的观点的时候，常常被骂作“乌鸦嘴”。可是住房价格下降无论从什么方面看，都不应该被看成是坏事。如果住房价格下降，相对于我们的收入来说，我们会变得更加富有，更有能力投资新的住房。我们中的大多数人都有子女，甚至是孙子孙女。我们很关心他们，也关心社会上的其他人，我们希望他们将来有能力购买住房。不管怎么说，稀缺不是好消息，低价才是。

　　那种认为公共政策应该维持地产神话，防止住房价格出现崩溃的观点，是一个彻头彻尾的重大错误。从短期看，住房价格的突然下跌确实有可能破坏经济，产生令人讨厌的系统性影响。但从长期看，住房价格的下跌是一件再明白不过的好事。

　　这种短期–长期悖论使人不禁想起凯恩斯的一个经济学悖论：从短期看，我们害怕储蓄率的突然上升，因为它可能引发一次衰退，但从长期看，我们则期望更高的储蓄率，因为我们需要这些资源来保证未来有足够的投资。

　　因此，我们必须将短期和长期分开来单独进行考虑，而且针对这两者的应对政策也应该有巨大的不同。下一章将集中讨论次贷危机解决方案的短期部分，再下一章将会提出长期的解决方案。

本文摘自《非理性繁荣与金融危机》

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　　本书的主旨在于解释次贷危机的成因及其发展过程，剖析了为什么次贷危机引发了更为严重的金融危机。次贷危机爆发前的10年间，房地产泡沫的出现使得人们非常自负，从而使得美国政府对高额债务视而不见。大多数人，包括评级机构在内，都认为房价不可能下跌。房地产泡沫，以及促使泡沫产生并扩大的心理因素，是这场危机的真正原因。
　　席勒认为非理性繁荣是导致次贷危机的根源，这也是导致历史上反复出现金融危机的症结所在。只要人类的本性不发生改变，我们就总是容易促生经济泡沫，也容易受到泡沫破裂带来的伤害。人性的本能缺陷导致我们无法正确地管理风险，由此才引发了金融危机。