第35节：如何评价房价(2)

　　经济学家常用人均国内生产总值或人均收入来衡量房屋的市场需求，但很难用国内生产总值来计算房价。通常人均国内生产总值在800美元以下的国家大多要解决的是居民基本生活条件的房荒问题（有地方住），人均国内生产总值在800~2 000美元之间的国家要解决的是房屋的增量问题（住得开和住得下），而人均国内生产总值在2 500美元以上的国家要解决的则是提高住房生活质量的问题（如每个居室的平均居住人口不大于1，室内有现代化设施等）。中国的人均国内生产总值虽然尚在800~1 000美元之间，但集中于不到3亿的城镇居民之中，人均国内生产总值相对大大提高了。因此中国的住房同时集中了三个住房发展阶段的矛盾，要求提高住房质量（高档房）、增量（扩大居住面积的中档房）和解决贫困（人均6平方米以下）的问题同时出现于市场（终止福利分房、不能及时有计划地提供廉租房和货币拆迁安置迫使低收入者进入商品房和经济适用房的购买市场），所以中国的房屋也以满足了不同需求而形成了不同层次和差距极大的不同价格，但购买者却无法脱离收入水平而跨越不同阶段。

　　政府提出以户年收入与房价比4~6倍的关系作为衡量房价的标准并非科学。因为历来中国工薪阶层的工资中就没有加入住房消费的含量，同时国际上平衡计算工资与房价的基础在于其他大件消费品如汽车、高档电器设备（电视、冰箱、计算机等）也与房价有个平衡的关系。如果同比现在中国的房价并不高，价高的是汽车。美国人大约中位工资3~4年可购买一套住房，但一年的工资可购买3~4辆汽车；中国人的中位工资8~12年可购买一套住房，但并不能购买同样多的汽车（美国购买一套房的平均价格可购买10辆中等车，中国购买一套房的平均价格最多能购买2~3辆中等车）。

　　房价最终将由市场来决定，同时会严格受到政府政策的影响，如土地出让金的水平、税费的水平、建筑定额的高低、材料的价格、土地的供应量、人均收入的水平等均会影响商品房的价格。比如上海对购房者个人所得税的减免和其他交易税费的减免约等于将每套住房的价格下降了6万~10万元（高低不等），因此也将曾经高于1 200万平方米的空置房压缩到了不足400万平方米的合理范围。

　　近期全国的房价大都处于上调的过程，北京甲级写字楼和出租公寓的价格也在大幅度上升，商品房的房价自然会随着租金价格的上调而浮动。北京约有570万平方米空置房和约600万平方米的经济适用房，这在短期内会对稳定房价起到重要作用，但并不排除好的项目的价格会上升。如果北京也采取上海的减免税政策，北京的购房市场会在现有的基础上扩大1~2倍，不但会消化空置还会加大投资。北京高品质项目的销售率高于低品质项目的销售率，这恰恰说明北京的购买能力在终止福利分房之后才刚刚开始显露出来。如果一个城市的房价是在一路上升（不是暴涨），恰恰表现了这个城市的进步和经济的发展。如果一个城市的房价在一路下降，反倒成了怪事。因为土地资源是在不断减少的，特别是中国可利用土地的贫乏更使得土地资源奇贵。人均收入的提高将使更多的人拿出更多的钱用于这一代和下一代的住房消费。按全国已售商品房15年的总量计算，大约只有2%~3%的城镇家庭购买了商品房。我国家庭拥有商品房的数量距离国际上大多数国家普遍拥有私有住房量大于50%的比例还差得很远。美国的总人口约等于中国的城镇人口，但美国一年在住房消费上的总量（一二级市场合计）却等于中国的国内生产总值。近几年美国的房价仍在上升，中国的房价也一定会上升，中央城市化的政策必将推进房地产的加速发展。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。