第45节：换个角度看房价(10)

　　中国的房价如果想按国际惯例找到合理的收入比，除提高收入之外，是否也应按国家的普遍情况合理安排家庭收入中住房支出的消费（或投资）比例呢？美国要求最低收入者居住保障体系的住房最少要支付家庭年收入20%的房租，不足部分由政府补贴，而一般家庭均会用30%~50%的收入作为住房支出。中国在1958年就提出住房支出要占到家庭6%~10%的收入比例，但40年后全国城镇居民平均的住房支出仍仅占家庭年收入的3%~5%，尚低于40年前提出的要求。可想而知，理论上的"合理"房价并不是现实中的合理房价。决定房价的不仅是国内生产总值和收入情况，也不仅是成本和供求关系，还有对未来房价可能增长的预期。如果在不可能迅速和大量提高人均收入的条件下，只强调理想中的合理房价和平抑房价，其结果必然是对市场的打击和对预期的否定。

　　市场中的供应商绝不会定个卖不出去的房价，也不可能用人为的办法创造高房价的需求。市场中的竞争和自我调节的能力会控制投资的供给并求得市场的价格平衡（例如杭州等地的开发商在政府成倍地提高地价致使房价成倍增长时，纷纷准备撤离杭州）。

　　市场中房价的一时增长和下跌都不可怕，可怕的是市场不能随着经济的起落而调整价格，而是由政府操纵价格。地产商有在低潮时投资失误的亏损，必然也有在高潮时的赢利。如果在低潮时政府不为其弥补损失，高潮时又要平抑房价，那么如何建立投资者对预期的信心呢？中国证监会已学会不再或减少对股市进行干预了，政府也应学会减少对房价的干预。毕竟中国尚不是一个成熟的市场，还处在过渡时期，如果政府不停地干预，就永远不会建立起一个政府不干预的、成熟的市场机制。

　　政府的责任

　　《中华人民共和国价格法》将商品价格的管理分为市场调节价、政府定价及政府指导价三类。建设部第88号令《商品房销售管理办法》又将商品房价格定为双方协商的市场调节价。政府的文件中已明确放弃了对商品房价格的管理权力，而由经营者自主决定商品的价格。因此商品房的价格将由市场来决定。

　　政府仍残留着指挥市场价格的习惯。因此当房价下跌、市场不活跃时，政府会着急。为促进市场的发展，政府官员会认为"商品住宅降价几乎没有空间了"。当房价上升时，政府官员又在说"过度炒作"与"不合理虚高"，同时要"平抑"房价。这并不是管理市场和促进市场的最好方式。

　　政府官员可以在拥有最大信息量的情况下告诉投资者与消费者，当前的市场发展现状，可以说明增长与下降的原因，但无权定义价格的合理性和价格的高与低，因为价格高低是市场调节的权力和结果。当官员说价格低，消费者购房后价格又降了时，消费者会对政府不满。当官员说价格高，消费者没有购房价格又涨了时，消费者也会不满意。当官员说价格高而消费者不购房时，开发商不满意。官员要讲的是实际出现的情况，而判断则是消费者与投资者的事情。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。