第46节：王二的经济学故事（46）

　　当买房不只是为当前居住的需要，同时还有投资用途的时候，空置率和住房供给是否过剩的边界就开始变得模糊。从住房资源有效分配的角度说，投资购房造成的空置率上升是对资源很大的浪费，并反映了分配的问题——有人住不起房子，有人买了房子空着。但从严格的供给需求的角度看，并没有清晰的界限来认定：买房自住是需求，而买房投资就不是需求。没错，买房自住也许是一种更稳定的需求，从宏观稳定的角度说，也许是一种蕴含风险更小的需求；而投资购房可能存在巨大的波动，并会通过推高房价对普通老百姓造成负面的影响，也可能蕴藏更大的金融风险。因此，从政策的角度说，抑制投资性购房的需求存在合理性。但这些都并没有否认投资性需求也是需求。这种情况就像王二家的房子在第四年的情况。从住人的角度说，确实空着两幢房，存在浪费，这和第三年的时候一样。但如果立刻就从这里跳到住房供大于求这样一个结论，恐怕就有点太快了。给定中国金融体系的现状，投资性的购房需求可能会在很长时间里都相当强劲（参见本章的《王二买地和投资性购房的无奈》），只是这样的“投资”对整个社会而言是一种很缺乏效率的投资。

　　而对于仍然处于转型过程中，城市化进程正在快速发生的中国，空置率更应该放在一个动态的视角下观察才合理。一个卖车的，如果在卖车的黄金季节之前大量进车，造成了库存率上升，这样的库存率上升是自然的，因为很快就会被消化掉。而如果过了卖车的黄金季节，库存率仍然很高，那恐怕就要开始睡不着觉了。王二家的房子，头两年的空置率也是50%，但应该没有人会觉得那样的空置率需要担心，因为这些空置的房子是为未来的需求准备的。给定中国的城市化进程还远未结束，从宏观角度看，城市住房空置率偏高和没有结构性过剩的现象有在中国同时存在的可能性。或者换一个角度说，处于城市化进程中的中国，其正常的空置率会高于那些成熟经济体的空置率。这就像北京的环路，四环路在2001年全线修通的时候，整个路上空荡荡的。但如果在那时就下结论说四环路修得太超前，那眼光怕是太静态了。

　　中国空置住房的背后，恐怕上面几种成分都包含，还有不少这里没有谈到的情况，比如说中国的人口结构和人口的空间分布。这些因素的相对重要性也会随着时间变化，而且可能会变化得很快。这就要求对空置率的解读不能仅仅停留在表面的数字上，更应该仔细分析背后的原因。

　　王二家里的房子，光靠数黑灯，每年的空置率都是50%，但背后的原因却大不一样。不去注意这些细节，简单说50%的空置率不高或者过高都是错误的。同样的道理，任何对空置率简单化的解读，都有可能让我们离真相更远，而不是更近。

本文摘自《王二的经济学故事》

---

　　 郭凯新书《王二的经济学故事》用生动有趣的寓言故事来说明经济学的本质，非常通俗易懂，即使不懂经济学的读者也都能读懂。而对于有经济学功底，甚至是专业圈内的人来说，也完全不会觉得浅显，反而会提供另外一种看待经济学的视角。
　　王二是虚构的人物，在书里，他一会儿是佃农，一会儿是进城的打工仔，一会儿又成了小企业老板或写字楼里的小白领，他是中国普通大众中的一员。王二买火车票，卖粮，盖房子，装修，记账，打工，开公司，上三险一金，去香港打酱油……