2.3　恒基地产：“密底算盘”

    20世纪80年代期间，恒基集团展开连串资产重组，以使集团结构和业务合理化。重组后，恒基地产成为集团控股公司和上市旗舰，专责集团的地产发展业务，而旗下永泰建业则改名为恒基发展，以地产投资和投资控股为主，持有中华煤气和香港小轮两家公用事业上市公司的股权，在香港股市中自成一系。
    恒基与新鸿基地产渊源深厚，投资策略亦相当接近，如看好香港地产业发展前景，紧扣地产市道循环盛衰，以“人弃我取”的策略趁低吸纳土地，维持庞大土地储备等等。1982年至1984年期间，在中英谈判僵持不下、香港前途尚未明朗的时候，地产市道低迷，恒基即“反潮流”地乘机大举购入土地，为日后公司的发展奠定基础。1987年10月股灾后，新界的换地证价格下跌了3成，恒地便在1988年5月动用超过5 000万元，以平均每方尺1 000元价格，大手购入新界换地证书，加强了日后在屯门和葵涌商住地皮的投资实力。1989年“政治风波”后，地产市道再次下跌，恒地于1990年度再斥资3.2亿元购入一批换地证书，使公司的换地证账面值超过7.6亿元。1991年3月，当政府拍卖换地权益证书而乏人问津之时，恒地以8 300万元悉数购入。因此，恒地成为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。
    由于采取“反潮流”，“人弃我取”的投资策略，恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年，恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺，其中尚未包括1 340万方尺农地，成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低，恒地的边际利润相当高，以1993年度为例，该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇，获得利润约30亿元，即平均每方尺纯利1 800元，比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。
    恒地与新地一样，亦极重视“货如轮转”，强调资产负债的平衡。尤其是在市道不景时期，恒地就会不断地将楼盘的售价调低，以测试楼价底线，保持货如轮转。如1989年“政治风波”后，恒地即将楼价下调20%。1994年中市道不景，恒地即在一个月内三度减价推出单位，从初期的每方尺5 576元减至5 090元。恒地还将百货商场零售促销的手法运用到地产市场，诸如以车位配售半山慧豪阁并以先到先得方式认购，向买家提供9成按揭并对加按的两成提供首三年免息供款优惠等等，甚至用抽奖送黄金（头奖黄金100两）展开促销，结果引起买家轮候或市场超额认购，取得满意的效果。
    恒基的算盘可说打得相当精细，即使到了八九十年代，它仍坚持早年在市区收购旧楼的策略，以最大的耐心，经长年累月，将逐层楼、逐吋土地收购回来。恒地还发明“袖珍楼”、“袖珍铺”，将市区内狭小的地盘建成袖珍式的住宅和店铺，表面上总体楼价不高，但平均每方尺的价格及利润都相当惊人。
    恒基在理财方面更是业内有名的高手。1992/1993年度，香港地产市道畅旺，恒地盈利急升64%，李兆基眼见集团股份长期偏低，不利于在股市集资加速集团发展，遂一反传统“密底算盘”的作风，采取了连串瞩目行动。1993年9月，恒地在公布年度业绩时，大派现金红利，每股恒地获派1元红利，涉及金额高达16亿元，给股东带来意外惊喜，恒地股价当日即急升18%。不久，恒地又宣布集团资产重估，每股资产净值达42.69元，比市场预期的25元至30元高出3成以上。翌日恒地股价从每股24.2元急升到28.7元。至该年底，恒地股价升至每股59元，短短3个月内市值急增逾600亿元，恒地成为这一时期香港股市的蓝筹明星股。
    1993年第四季，恒地趁公司业绩理想，连环出击，先是发行4.6亿美元（约35.7亿元）的可换股债券，安排将投资中国内地的恒基中国分拆上市；继而发行3亿美元（约23.38亿元）欧洲美元债券，并取得13.8亿元银团贷款；而旗下恒基发展亦以先旧后新方式配股集资20亿元，短短3个月间恒基共筹得资金超过90亿元。
    这一时期，恒基股价节节飙升，到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恒地不失时机地配股筹资，先后于1995年12月和1996年9月两次以先旧后新方式配股集资22亿元和35.2亿元，集资总额达57.2亿元。就在第二次配股当日，恒地又宣布发行武士债券，集资300多亿日圆（约23.4亿元）。从1993年到1996年，恒基集团集资频率之高、数额之大，业内公司无出其右。难怪有评论认为，派高息、借贷、集资已成为恒地的“财政商标”了。〔10〕
    1995年，港府批地给地铁公司兴建中环总站至大屿山赤■角新机场之间的机场铁路，地铁招标发展沿线各站上盖物业，结果，拥有庞大资金的恒地及旗下的中华煤气联同新地、中银集团所组成财团击败了置地，夺得中环机铁总站上盖物业发展权。中环机铁总站上盖发展项目占地约4公顷，发展工程包括3幢高级商厦、零售商场，以及两间酒店或服务式住宅大厦，总楼面面积预计达447.7万方尺，总投资400亿元，预料分六期进行，1997年动工，至2004年全部完成。该发展计划不仅是机铁沿线各站中最负盛名及最昂贵的发展项目，而且也是香港有史以来最大的单一地产项目，届时完成后，置地的中区王国将黯然失色，中区地产霸主地位无疑将属新地、恒地两大集团。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。