中国房市的真相（1）

　　要把中国房市写清楚，可能要单独出本书。这里，我们就简单的梳理一下房市的脉络。

　　第一个问题，中国房市是如何绑架地方经济的？

　　94年，面对窘迫的中央财政，中央出台了分税制。何为分税制？就是把税收分为国税与地税，这可不是简单的多挂了个牌子的问题——它孕育的深刻变化至今还在影响着我们的生活。那么，分税制是怎么切割这个税收蛋糕的？税收大致分为4块：所得税、关税、流转税（主要是增值税）、营业税，国税拿走前3块（大致占总税收的80%以上），地方就只留下可怜的营业税与少量的所得税。这个分税制一下子让中央富得流油，全国80%以上的地方政府立刻就变成吃饭财政——所谓吃饭财政，就是每年为吃饭而奋斗的财政。接着，中央为了安抚地方95年又出台了个政策：地方出让土地时，土地出让金90%归地方所有——大家学习这段历史有点领悟没有？

　　但是，在商品房市场没有启动的时期，地方政府就是卖地也找不到几个买家，吃饭财政还是吃不起饭。于是98 年国务院又取消了福利分房，同时又启动银行按揭——商品房市场正式启动。当时，中央很清楚在分税制下这个商品房盒子打开会有什么后果，所以，还在这个盒子上设置了一道保险——当时设计的住房改革方案是这样的，低端人群用廉租房解决，普通老百姓政府建设经济适用房解决，高端人群才是用商品房解决居住问题。必须承认从98年—2003年，中央投入好几百个亿，大致解决了700万人口的经济适用房的问题。到了2003年，住建部出台了一个文件：核心是用“带保障性质的商品房”替代了经济适用房，这下就把盒子上的保险拆掉了，所有的人都被推向了商品房市场，人为制造了规模巨大的刚性需求——房地产一下子就火了起来。

　　房地产就这样绑架了地方政府，所以，每每中央一调控房市，地方第一反应就是抵制，能不抵制吗？税收大头你都拿走了，地方就靠点卖地收入来吃饭了，你调控房市不就是调控机关干部职工的饭碗吗——这还真的一点不夸张，每次调控房市，只要房市一低迷，很多经济不发达的地方政府真的连公务员工资都发不出来了。

　　第二个问题，房地产开发行业是否是一个暴利行业？

　　研究这个问题有非常重要的意义。它让我们衡量宏观调控效果，以及不同房价下跌幅度对行业的影响有一个清晰的认识。这个问题有点复杂，我们既可以说，房地产开发行业不是一个暴利行业；也可以说，房地产行业是一个暴利行业。这是一个硬币的两面，片面强调某一面都失之于偏颇。

　　为什么房地产行业不是一个暴利行业呢？

　　房地产项目利润一般在20%——25%左右。也就是说，一个总投资1个亿的项目，它的实际利润大致就在2000万——2500万这个水平。全国房地产行业的老大万科曾经有一段名言：“项目利润超过25%，万科不做。”由此可见，对于一个稳健型的开发企业，项目利润超过25%已经被视为超出行业正常赢利水平的暴利项目——暴利项目意味着具有更多的风险。所以，稳健型的企业要放弃这类项目。

　　从2009年开始，在房市火热的背景下，全国房地产开发企业兴起抢地热潮。如果我们分析大多数开发企业拿地成本，我们就会发现，如果按照当时静态房价测算，大多数土地出让价格甚至远不足以保证这个项目有20%的项目利润——在抢地热潮背景下，行业一般规律是，只要静态房价测算不会亏本，这块土地就可以买下来！甚至有财大气粗的企业（一般都是国企或者上市公司）在土地价格超过盈亏平衡点后还敢频频举牌，直到到楼面地价超过当地房价——简单的说就是面粉价格超过面包价格。

　　开发商为什么敢这样疯狂拿地？原因就是在巨大的拿地竞争压力下，对房价上涨预期最高也具有相当实力的企业才能拿到地。一旦房市遭遇宏观调控，房价上涨势头被抑制，拿地越多的企业往往就得承担更大的风险。

　　

本文摘自《你所不知道的冰冷经济真相》

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　　 分税制、民生产业市场化、加入世贸，这三大政策决定了近十年来中国经济的走势，改变了中国社会的许多基本形态，并对中国的未来产生了巨大影响， 20世纪90年代的三大政策虽然让中国经济在进入21 世纪后继续保持了10年高速增长，但是这个增长却是以牺牲民众福利以及导致中国经济陷入结构性困境为代价的。所以，对过去经济政策的反思意义是十分重大的，当前中国改革事业正面临一个十字路口上的选择，是继续按照过去模式发展只做少量修补，稳定压倒一切。还是对过去模式做重大调整探索另一条可持续发展道路？ 《你所不知道的冰冷经济真相》从宏观经济政策解读入手，先后分析了 GDP 保8背后的就业压力，国进民退的结构性原因，产业空心化的形成是关键要素的非市场化等众多经济社会问题。力图为读者展现一幅中国经济的宏观画卷，希望大家能够把握时代的脉搏，找到自己的位置。