填充泡沫：中国的工业化与房地产（2）

2013-10-21 10:44:19

　　2005年我国工业化指数超过50，进入工业化中期阶段，这一阶段，城市化和工业化均高速发展，城市化率超过20％，工业比重继续上升，农业比重下降到20％以下，但高于10％。人均GDP一般在16000—32000元（我国实际数据偏低），预计这一阶段将在2014年结束，当年工业化指数将接近80。工业化中期，大机器工业体系日趋完善，工业发展明显向重化工业倾斜，电力、钢铁、化工和机械制造业等资金密集型产业在经济发展中起着主导作用，基础工业和基础设施得到很大改善。这一阶段随着产业结构重心不断后移，产品附加价值不断提高，主要依靠制造业支持经济增长。虽然我们在数据上是从1995年开始论述的，但是在当时经济硬着陆后的调整和亚洲金融危机的背景下，中国更明显的应当是在1998年以后开始这个阶段，而且中国是从1998年开始的住房制度的改革，人均居住面积持续增加，到2002年进入了工业化的加速阶段，到2020年中国的工业化阶段基本完成，此时中国完成工业化的时间是美国的四分之一，人口是美国的四倍，所需要的资源就是美国当年每一年的资源需求量的16倍。这样的需求暴增就是世界大宗商品牛市的根本因素。因此在这样的背景下中国提出的十二五规划以区域整合和区域一体化为根本，而在区域整合中房地产肯定面临重大发展机遇，中国的房地产应当在工业化快速发展到头之后才会遭遇拐点，牛市也将要结束。中国的工业化指数从78年到98年的20年间提高10%，而在98年以后到2002年是每年3.5%，从2002年至今是每年4%，工业化速度是以往的8倍，这样的增长速度背后就是房地产等泡沫被快速消除，一年的发展可以消除以前需要8年才能消除的泡沫，所以只要经济高速发展，产生泡沫是不可怕的。

　　中国的快速工业化预计要到2020年左右才会结束并进入后工业化时代，届时中国房地产牛市才会出现拐点。但是中国各地工业化发展很不一致，很多沿海发达地区早已经完成了工业化的过程，中国的发达地区早已经达到了工业化甚至后工业化的时代，在这样的变化中产业的整合将是不可避免的。中国现在每一个行业都有成百上千个企业激烈竞争的时代将一去不复返，这必然要有大量的资本从这些产业当中退出，这些退出资本的持有者需要改善生活，他们的资本将变成购房的消费，这样的情况将在工业化后期成为中国购房最主要的资金来源之一，现在北京等地的房价已经让普通的工薪阶层难以承受了，但还是买房者云集，大量原来在县城的老板们卖了工厂进城买房子享受好生活了，他们的孩子也在北京读书不会返回县城了，这就是在工业化时代后期房地产的支撑力量，因此可以认为房地产的牛市将支撑整个工业化阶段而不仅仅是工业化增速的中期。而外迁后的核心城市会金融化，高房价会成为金融机构和贸易机构的信用保证，这样的情况就如香港一样，香港房价要是跌，各个公司以房屋为担保的信用就完蛋了，开的信用证就要减少，金融、物流等就要跟着完蛋。

　　对于中国城市的发展与城市化，我们另外要看到的就是中国的工业化与城市化的进程是远远快于世界其他国家的，而且这种令世人惊恐的发展速度是必须要有的，因为只有跑得足够快中国才有赶超和崛起的机会，西方200年的工业化和城市化的过程我们要在几十年内走完，其强度是世界其他国家所不能比拟的，而城市化后社会财富的足够积累，才是工业化后大量工业品有消费市场的前提保证，所以中国的城市建设的力度和泡沫也是要超过西方同样的历史时期的，中国的工业化和城市化的时间是世界的几分之一，中国的房地产业的发展规模就是世界的几倍，同时中国还人口众多，房地产是要讲人均的，因此中国的房地产业是西方的几十倍也是合理的。

　　由于工业化进程使中国对于资源的需求量暴增，实际上也推动了世界大宗商品出现牛市，中国的房价上涨如果考虑到世界的铁矿石、铜、金等代表性商品的上涨，如果以房价和大宗商品的相对价格而论，房价实际上没有涨多少，而房价本身的成本支撑也是由这些大宗商品的价格所支撑的，我们建造房屋的成本可能有限，但是土地价格奇高，而土地价格背后是政府投资市政、基础设施等建设形成的，把这些基建也计算上，人们就会明白建设房地产的成本很多是被大宗商品的价格所决定的，中国的房子和基建里面有大量的钢材，中国的电缆需要大量的铜，进行建设需要大量的能源有大量的碳排放，因此中国工业化和房地产牛市与世界的资源紧缺和大宗商品牛市也是紧密关联互相促进的。等到中国工业化完成，这本身对于世界的大宗商品牛市也是一个拐点，世界大宗商品价格下降的背后是中国房地产成本的下降，中国房地产开发的刚性成本支撑点就要降低，这也是中国房地产能够进行调整的前提之一。

　　而中国经济在快速发展多年以后，什么时候结束?样的发展牛市，倒是一个值得重视的问题。考虑到核心城市的领先发展及其对全国的带动作用，核心城市的经济牛市拐点会早一些，因此以中国核心地区为主导的房地产市场牛市的拐点会早于工业化完成的时点，这样的拐点实际上标志着中国经济从工业化社会向后工业化、信息化和现代化的转变，中国的房地产将有可能与日本一样走熊，日本的“失去的时代”就是经济转型的时代，这样的时代也是中国必须要面对和经过的。

本文摘自《房势》

　　房地产的发展就是城市的发展，而发展中国家就是要首先让核心城市发达到与世界接轨的高度，进而形成自己的发展模式，并以此与世界进行博弈。中国大规模基础设施建设促进了土地价值的增值，带动房地产价格的暴涨。不要说房地产绑架了中国经济，火车的运行肯定是要被火车头拉动和控制的，土地财政具有其内在合理性。中国的楼市不是一个泡沫市，而真正在幕后操盘的是游资。看待房地产要与全球资本市场大势结合起来，大危机背景下，世界进入通胀将不可避免。中国必须思考自己的道路，缩减需求、使资源供需形成新均衡点，是中国博弈世界、避免危机中遭受重大损失的关键，而做好房地产一盘棋，则是其中要害。