财富井喷：中国房价的非泡沫性（2）

2013-10-20 23:23:28

　　因此西方工业化时代的房价与GDP的相对价格，绝对不是今天的样子。现在中国的城市不跟欧美相比，跟同等发展中的金砖四国相比，上海、北京目前的房价按平均水平是巴西的一半，孟买的三分之一，莫斯科的六分之一。这里要看一下印度，一家在线房地产调查公司“环球资本概览”曾对全球112个城市的房价进行调查，最后评出2008年全球最贵的房价。孟买房价居第十位，每平方米房价约9080美元(约6.2万人民币)。据印度媒体报道，印度金融中心孟买要建造一栋世界最高的公寓楼，此楼高约442米，共117层。公寓出售将从本月晚些时候开始，每套底价7500万卢比(约合163万美元)，其中一些豪华多层公寓售价可能高达1050万美元。印度的人均收入和GDP均大幅度的低于中国，印度的人均可利用土地是高于中国的，但是印度核心城市的房价是远远高于中国的核心城市的，这也是中国房地产非泡沫的一个重要证据，但是西方鼓噪印度的房地产泡沫远远没有中国的声音大，因此对于西方声音背后的原因是要深思的。

　　还有人说中国的房价收入比的问题，这也要从统计数据上再挖掘，而不能就数据言数据。观察中国的收入统计不可忽略的一点就是必须提到中国的地下经济，其实很多收入是没有统计进来的，比如：很多个人和企业都在避税，那么他们少交税的收入就不在统计之中，还有就是公务员、国企等私下发放大量的奖金、财物，报统计也是肯定不行的，有些公务员私底下拿的钱比公开的收入还要多几倍？之所以造成统计数据上的比例失调，实际上是统计数据出现了问题。在统计房价上，交易的房价和实际的存量房价是不同的，中国大多数人实际住在房改房和宅基地，房改房等的价格远远低于房地产的交易价格，而现在统计的是房屋销售的平均价格。如果把房改房和宅基地统计进来，存量房和房改房的价格要按照取得价格计算，那么房屋价格平均值就低多了。如果你不计算这些存量房和宅基地，那么你就别使用社会平均收入这个数据，应当使用买房人平均收入，这个数据要重新统计，肯定比社会平均收入高多了。

　　还需要说明的是房价与收入的比例要按照人均住房面积与人均收入进行计算，无论是按照15平米的小康标准或者是20平米左右的平均标准进行计算，你新买一套房屋一个人或小两口住，人均住房面积达到50平米以上，在中国是远远超过平均值的，甚至是社会人均平均住房面积的好几倍，显然要有房奴的压力。

　　依据新华网北京的报道，2011年1至4月，北京市城镇居民人均可支配收入突破万元，达到10069元，4月份，北京房地产市场二手住宅成交均价为15238元／平方米。按照15平米的小康标准，并考虑总收入要高于可支配收入，这样计算出来的房价收入比值是5到6倍，这里没有计算灰色收入，没有计算各种补贴房屋的价格，所以即使按照国际惯例，中国的比值还是低的，问题在于所有的年轻人均为独生子女，都不和父母住，要求独立住房远远高于平均的住房面积，但是他购买房屋是全家族的支持，如果按照家族的收入一起算算呢？我们再反过来计算，你购买房屋是全家支持的，你占有的房屋只有一部分。如果小两口结婚是家族买房，那么四个老人一个孩子，平均房价由7个人来承担，那么这个系数计算出来就更低了。

　　2010年8月27日《北京晨报》报道《北京人27岁开始买房，比发达国家提前一代人》称：链家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份报告显示，尽管北京房价过去三年不断高企，然而北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。这份题为《北京市二手房贷分析报告》对于2007年1月至今年8月北京市二手房贷的结构变化进行了详细的分析，得出的结论是：当前北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，该数字远低于其他发达国家和地区，其中日本和德国为42岁，我国台湾为36岁，美国首次购房年龄也达到30岁以上。中国人购房的年龄也可以看出购房根本不是一个年轻人的能力所能及的，必须要家庭支持，而年轻人的心态却使得年轻就要拥有房屋成为“必然”。据新浪网财经频道2010年10月5日报道，购房者年轻化趋势明显，数据显示，2006年广州楼市20～30岁购房者比例不足9%，不过随着楼价快速上涨，购房者年轻化趋势十分明显，现在这个比例已经接近20%。房地产市场的购房主力已由原来的35岁左右下滑到30岁以下。在广州，20～30岁的购房者占比已经从前两年的10%上升到20%。房价涨和买房人的年轻化，一方面说明房价还让社会购买力能够承受，另一方面中国的年轻人对于房子的心态也是重要的。买房年龄的下降，说明社会对于房价的承受能力是增强的，如果社会难以承受高昂的房价，买房年龄就会不断延迟。

本文摘自《房势》

　　房地产的发展就是城市的发展，而发展中国家就是要首先让核心城市发达到与世界接轨的高度，进而形成自己的发展模式，并以此与世界进行博弈。中国大规模基础设施建设促进了土地价值的增值，带动房地产价格的暴涨。不要说房地产绑架了中国经济，火车的运行肯定是要被火车头拉动和控制的，土地财政具有其内在合理性。中国的楼市不是一个泡沫市，而真正在幕后操盘的是游资。看待房地产要与全球资本市场大势结合起来，大危机背景下，世界进入通胀将不可避免。中国必须思考自己的道路，缩减需求、使资源供需形成新均衡点，是中国博弈世界、避免危机中遭受重大损失的关键，而做好房地产一盘棋，则是其中要害。