次贷市场的暗箱操作（1）
詹姆斯-A.约翰逊、美国联邦储备系统和其他势力向美国低收入人群推广居者有其屋计划的积极性要比他们中许多人承认的还要激进。的确，如果决策者希望房屋所有者阶层能够在当前的水平上更进一步，那么一个全新的借贷通道必不可少。
一直以来，一个风险较小的贷款对象的认定都是基于其过去的还款表现，如今所有这样的老规矩都逃不开被抛弃的命运。展望一个借款人的未来发展—即他的未来信用—可以发掘出多得多的潜质。“‘是！’的力量”，这就是大型次贷出借人华盛顿互惠银行（WashingtonMutual）后来在21世纪初大规模抵押贷款泡沫期间对它宽松借贷行为的称呼。
但是在20世纪90年代早期和中期，在传统银行界里执掌大权的是“否的力量”。在J.特雷尔-布朗这样的企业家眼里，传统银行家是只会说“否”的讨厌鬼，他们墨守成规，不肯正视时代变迁。20世纪50年代《天才小麻烦》情景剧里那种爸爸上班、妈妈在家看孩子的家庭模式已经靠边站了，取而代之的是双收入家庭和小鬼当家。如果出借人不能与时俱进，向非传统借款人开放的话，就会落在后面。
居者有其屋计划的阵营被称作造房者。让他们高兴的是，华尔街的创造性思维派上了用场。通过与布朗和其他几个金融公司新贵合作，华尔街的银行家们帮忙设计出了新型的抵押贷款产品和服务，来扩充准借款人的队伍。这种创新不但让借款变得更加容易，而且还让采纳创新设计的公司利润增长。
承销贷款是银行的基本生计，作用相当于面包与黄油，而它从来都不是个省心的任务。信贷主管们要从信用机构收集信息，大量积累有关申请者工作经历和资产状况的数据，可能最重要的，还是要通过看清准借款人来判断是否值得为这次贷款冒今后30年的风险。
对以租房度日的月光族来说，想要积累起足够规整的信用记录来获得抵押贷款出借人正眼相看实非易事。至于那些没有信用卡账单还款记录的人，在20世纪80年代末90年代初是不可能获批拿到抵押贷款的。
尽管并没有一项行业标准来将好的借款人与坏的借款人区分开来，但是银行自有一套衡量标准，用来判断一个个人客户的财务状况和偿贷能力。方法之一是将借款人的债务数额与他或她的收入水平做比，只要超过36%就会被认为还款压力过于沉重。
另一个公式是比较贷款规模和用作抵押的房产价值，即贷款成数。通常情况下，一家银行只会借出相当于房产估值80%的金额。
最后，还要将借款人的信用记录考虑在内。
通过运用这些衡量标准，银行就可以给准借款人评级。最好的客户就是“特级”或者“A级”；那些信用记录有瑕疵的或者短期内跳槽频繁的客户就是“B级和C级”，出借人后来给这一类换了个名称，叫“次级”，因为“B级和C级”听上去对这些借款人有侮辱的意味。
被归为“B级和C级”的人中，有很多跟传统银行从无瓜葛。相反，他们依赖的是不受监管并且代价高昂的兑现支票贷款服务或者工资日贷款出借人，这些公司提供贷款来让借款人暂时渡过难关，然后等他们拿到薪水时再偿付。这类服务收取的利息都是天文数字，比放高利贷的好不了多少。
尽管如此，低收入客户还是宁可选择放高利贷的人，也不要被当地支行经理吓得胆战心惊。走进一家银行申请贷款意味着让自己置身于一个冗长并带有侵略性的流程，而且其间还要没完没了地回答有关财务的问题。对那些不了解金融领域的人来说，要获准拿到住房抵押贷款似乎太过艰难，所以简直不值一试。这些借款人信用记录不佳或者没有信用记录，存款少得可怜或者干脆为零，拿不出首付款，于是他们料定自己与房屋所有权无缘。
尽管银行行事谨慎，只向自己认定有能力偿还贷款的人放贷—用华尔街的话说就是“好账”，但是这些机构并不是一直守住它们的抵押贷款不放。如果银行发放了一笔贷款，并且认为房利美、房地美或政府的联邦住房管理局有计划将它买下，那么它们就可以把贷款出售给这些单位，并释放出这部分资金来发放另一笔贷款。接着，房利美和房地美会转身将大约1万个这样的贷款打包成抵押贷款支持证券，自有逐利的投资者愿意购买。
但是如果银行不能说服房利美或者房地美买下贷款，那么它就不得不自己持有，并寄希望于借款人如约偿付。银行不会像房利美和房地美那样建造一个贷款池并出售给投资者。它们要么将其卖给政府，要么自己留着。
《鲁莽濒危(野心贪婪与私欲如何引致经济末日)》是《纽约时报》畅销书，作者财经记者格莱金-摩根森和从事金融顾问工作的约书亚-罗斯纳，以调查而得的第一手资料为理据，以2008年开始的这场史无前例的金融危机为描写对象，以房利美公司作为一个叙述主体，将引致这场惨烈败局的零星因素串联起来，对整个金融危机的变化过程做了全面的梳理，揭示出导致经济危机的潜在根源。本书还有两个特别突出的特点：一是大胆地逐步指出了那些因为鲁莽行事加剧经济危机的管理者们的失误；二是透彻地将此前看似风马牛不相及的关键事件联系起来，全方位探析导致经济危机的各种因素的内在联系。可以说在《鲁莽濒危》这本书里，格莱金-摩根森揭示了本应保护国家免受金融系统危害的监管者们，如何在实际操作中与被监管者们沆瀣一气，并最终摧毁了整个美国经济。
一直以来，一个风险较小的贷款对象的认定都是基于其过去的还款表现，如今所有这样的老规矩都逃不开被抛弃的命运。展望一个借款人的未来发展—即他的未来信用—可以发掘出多得多的潜质。“‘是！’的力量”，这就是大型次贷出借人华盛顿互惠银行（WashingtonMutual）后来在21世纪初大规模抵押贷款泡沫期间对它宽松借贷行为的称呼。
但是在20世纪90年代早期和中期，在传统银行界里执掌大权的是“否的力量”。在J.特雷尔-布朗这样的企业家眼里，传统银行家是只会说“否”的讨厌鬼，他们墨守成规，不肯正视时代变迁。20世纪50年代《天才小麻烦》情景剧里那种爸爸上班、妈妈在家看孩子的家庭模式已经靠边站了，取而代之的是双收入家庭和小鬼当家。如果出借人不能与时俱进，向非传统借款人开放的话，就会落在后面。
居者有其屋计划的阵营被称作造房者。让他们高兴的是，华尔街的创造性思维派上了用场。通过与布朗和其他几个金融公司新贵合作，华尔街的银行家们帮忙设计出了新型的抵押贷款产品和服务，来扩充准借款人的队伍。这种创新不但让借款变得更加容易，而且还让采纳创新设计的公司利润增长。
承销贷款是银行的基本生计，作用相当于面包与黄油，而它从来都不是个省心的任务。信贷主管们要从信用机构收集信息，大量积累有关申请者工作经历和资产状况的数据，可能最重要的，还是要通过看清准借款人来判断是否值得为这次贷款冒今后30年的风险。
对以租房度日的月光族来说，想要积累起足够规整的信用记录来获得抵押贷款出借人正眼相看实非易事。至于那些没有信用卡账单还款记录的人，在20世纪80年代末90年代初是不可能获批拿到抵押贷款的。
尽管并没有一项行业标准来将好的借款人与坏的借款人区分开来，但是银行自有一套衡量标准，用来判断一个个人客户的财务状况和偿贷能力。方法之一是将借款人的债务数额与他或她的收入水平做比，只要超过36%就会被认为还款压力过于沉重。
另一个公式是比较贷款规模和用作抵押的房产价值，即贷款成数。通常情况下，一家银行只会借出相当于房产估值80%的金额。
最后，还要将借款人的信用记录考虑在内。
通过运用这些衡量标准，银行就可以给准借款人评级。最好的客户就是“特级”或者“A级”；那些信用记录有瑕疵的或者短期内跳槽频繁的客户就是“B级和C级”，出借人后来给这一类换了个名称，叫“次级”，因为“B级和C级”听上去对这些借款人有侮辱的意味。
被归为“B级和C级”的人中，有很多跟传统银行从无瓜葛。相反，他们依赖的是不受监管并且代价高昂的兑现支票贷款服务或者工资日贷款出借人，这些公司提供贷款来让借款人暂时渡过难关，然后等他们拿到薪水时再偿付。这类服务收取的利息都是天文数字，比放高利贷的好不了多少。
尽管如此，低收入客户还是宁可选择放高利贷的人，也不要被当地支行经理吓得胆战心惊。走进一家银行申请贷款意味着让自己置身于一个冗长并带有侵略性的流程，而且其间还要没完没了地回答有关财务的问题。对那些不了解金融领域的人来说，要获准拿到住房抵押贷款似乎太过艰难，所以简直不值一试。这些借款人信用记录不佳或者没有信用记录，存款少得可怜或者干脆为零，拿不出首付款，于是他们料定自己与房屋所有权无缘。
尽管银行行事谨慎，只向自己认定有能力偿还贷款的人放贷—用华尔街的话说就是“好账”，但是这些机构并不是一直守住它们的抵押贷款不放。如果银行发放了一笔贷款，并且认为房利美、房地美或政府的联邦住房管理局有计划将它买下，那么它们就可以把贷款出售给这些单位，并释放出这部分资金来发放另一笔贷款。接着，房利美和房地美会转身将大约1万个这样的贷款打包成抵押贷款支持证券，自有逐利的投资者愿意购买。
但是如果银行不能说服房利美或者房地美买下贷款，那么它就不得不自己持有，并寄希望于借款人如约偿付。银行不会像房利美和房地美那样建造一个贷款池并出售给投资者。它们要么将其卖给政府，要么自己留着。
本文摘自《鲁莽濒危》
《鲁莽濒危(野心贪婪与私欲如何引致经济末日)》是《纽约时报》畅销书，作者财经记者格莱金-摩根森和从事金融顾问工作的约书亚-罗斯纳，以调查而得的第一手资料为理据，以2008年开始的这场史无前例的金融危机为描写对象，以房利美公司作为一个叙述主体，将引致这场惨烈败局的零星因素串联起来，对整个金融危机的变化过程做了全面的梳理，揭示出导致经济危机的潜在根源。本书还有两个特别突出的特点：一是大胆地逐步指出了那些因为鲁莽行事加剧经济危机的管理者们的失误；二是透彻地将此前看似风马牛不相及的关键事件联系起来，全方位探析导致经济危机的各种因素的内在联系。可以说在《鲁莽濒危》这本书里，格莱金-摩根森揭示了本应保护国家免受金融系统危害的监管者们，如何在实际操作中与被监管者们沆瀣一气，并最终摧毁了整个美国经济。