京东、苏宁、国美之战的预示（3）

　　第三，房价泡沫破灭。

　　房价泡沫的衍生是因为买房保值，这属于投机性炒作出来的价格，因此而被创造出来的泡沫必然要被挥发。平时大家都不为所动，金融风暴一来，将直接引发不动产的抛盘潮。这是资本的天性，是必然的。试想，630万元人民币的住宅折合美元为100万，人民币贬值到22元兑换1美元时，100万美元可兑换2200万元人民币。如果卖掉住宅，可以买现在的住宅三套，而住宅的价格将处在长期的下降通道，根本没法上涨。持有住宅不仅会一直贬值，而且，无法变现。多少标价都无所谓，因为没有成交。当然，人民币从6.35元贬值到22元需要多久的时间，我们无法评估，但有一点可以确定的是，一旦市场确定人民币会贬值到22元后，就面临人民币储蓄存款被挤兑。对付这种局面，唯一的办法是提高人民币的存款利率，这几乎是不可能的事。另外，对开发商来说，尤其是借了美元这个因素的开发商，或者是有海外房地产信托产品的开发商，这时要提防汇率巨幅波动的风险，以免一夜之间债务突然增加。

　　关于开发商的海外债务，我已经提到过多次。2010年，随着中国房产调控政策的出台，银行信贷紧缩，一些高杠杆经营的房地产企业融资产生困难。为了寻求长期稳定的资金来源，一些房企将融资渠道转向海外。财经作家叶楚华介绍，根据公开报道，具体的形式有碧桂园、恒大地产、佳兆业集团、雅居乐地产等在海外发行的以美元计价的涉外票据，有宝龙地产在海外发行的以美元计价的优先债券与优先票据。据统计，仅在2011年上半年，恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元，超过前一年的总和。整个2011年上半年，房企向海外资本市场融资的规模超过1000亿元人民币。内地房企海外融资始于2007年，随着融资规模的连年递增，发债息率也在逐年上升。根据世联地产、香港联交所的数据统计，2007-2009年，内地房企海外发债息率保持在5％左右，2010年上升至8％～10％，而2011年则普遍飙升至13％～15％。

　　对于内地房企的总体海外债务规模，目前尚无权威统计。据陈劲松估计：“过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年中陆续到期。”民间经济学家刘军洛在其新书《即将来临的第三次世界大萧条》中也注意到了内地房企的海外债务情况，并将其看作是墨西哥式的Tesobonos。叶楚华介绍，所谓Tesobonos是指某国企业在另一国的资本市场融资时采用第三国货币计价的债券融资方式，主要是美元，但债务支付的本息却是以本国货币来计价的，“离岸私募债就是Tesobonos融资方式，它是以本国货币作为利息偿付的中短期外币贷款”。

　　房地产海外债务与国内债务最大的不同在于它们会随着汇率市场波动而影响还债成本。“由于中国房企海外融资与Tesobonos性质完全一样，借美元兑换成人民币，再兑换成美元偿还债务。除了借贷利率超过12％外，房企还面临巨大的汇率风险，借贷过程需要经过两次货币兑换，因此汇率会导致非常高的偿付风险。”叶楚华说。比如，中国房地产商在人民币汇率6.5时向海外拆借美元资金利息是12％。如果拆借100亿美元资金，利息12％，到期应该归还112亿美元。此时，汇率维持在1美元兑6.5元人民币时，企业需要拿出728亿元人民币，如果此时人民币汇率升值达到6元兑1美元，房地产商只需要用672亿元人民币去结算这笔债务，房企的融资成本与债务负担较低。但如果人民币贬值，房企的偿债压力将陡增。

　　道理很简单，就看开发商自己怎么应对了。

本文摘自《货币狼烟》

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　　 在货币战争逐渐变成现实的今天，货币变成风向标，代表一国在全球经济的地位及影响力，更标识全球财富的流向大趋势。而人民币的命运就是我们每一个人的命运。
　　自2012年4月16日，央行将银行间人民币对美元汇率日内波幅限制倍增至1%后，人民币汇率日波幅便逐渐扩大。而近期，人民币兑美元即期汇率同样上下震荡，业界认为是外国资本在联合攻击人民币。中国应当如何应对外国资本攻击？人民币未来走势怎样？人民币汇率改革前景如何？在这种形势下，普通人如何投资理财……本书为您一一解答。政府决策层、金融界以及期望财富增值保值的普通人，都有必要读读这本书。